Người Nước Ngoài Mua The Rey Edition: Hạn Mức 30% + Sở Hữu 50 Năm

📝 BTV InfoNhadat • 📅 Cập nhật: 19/05/2026 • 🕐 11 phút đọc

Người nước ngoài mua The Rey Edition là một trong những điểm mạnh pháp lý của bộ sưu tập Duplex 96 căn — mở rộng tệp khách hàng quốc tế và tăng thanh khoản tài sản. Theo Booklet The Rey Edition (MEYGROUP, 2026), người nước ngoài + Việt kiều được phép mua các căn Duplex theo quy định Luật Nhà ở Việt Nam, với hạn mức 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa chung cư dành cho người nước ngoài. Quyền sở hữu là 50 năm và có thể gia hạn theo quy định pháp luật hiện hành — khác với công dân Việt Nam là sở hữu lâu dài. Việt kiều (Việt Nam ở nước ngoài, có hộ chiếu nước ngoài) được mua không giới hạn về số lượng — như công dân VN. Bài viết phân tích chi tiết hạn mức 30%, đặc điểm sở hữu 50 năm, hồ sơ + thủ tục, quy định chuyển ngoại tệ và 4 lưu ý quan trọng cho khách hàng quốc tế.

1. Tổng Quan Người Nước Ngoài Mua The Rey Edition

Việc người nước ngoài và Việt kiều được mua bộ sưu tập Duplex là yếu tố quan trọng tăng giá trị thanh khoản cho The Rey Edition. Để hiểu đúng quyền lợi + giới hạn, cần nắm rõ khung pháp lý Việt Nam và phân biệt 2 nhóm: "người nước ngoài" và "Việt kiều".

1.1. Quy Định Luật Nhà Ở Việt Nam Về Người Nước Ngoài Mua BĐS

Theo Luật Nhà ở Việt Nam và các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện:

• Nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam — có hộ chiếu + thị thực hợp lệ (không thuộc diện được hưởng ưu đãi miễn trừ ngoại giao)
• Mua tại dự án đủ điều kiện — dự án được Sở Xây dựng cho phép bán cho người nước ngoài (The Rey Edition thuộc nhóm này)
• Tuân thủ hạn mức 30% số căn hộ trong 1 tòa chung cư
• Tuân thủ thời hạn sở hữu 50 năm (có thể gia hạn theo quy định)

Đây là khung pháp lý đã mở từ năm 2015 (Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) — Việt Nam là một trong những nước Đông Nam Á có chính sách mở nhất cho người nước ngoài sở hữu BĐS. Khung pháp lý này tạo cơ sở vững chắc cho khách hàng quốc tế quan tâm bộ sưu tập Duplex 96 căn The Rey Edition.

1.2. Phân Biệt "Người Nước Ngoài" Và "Việt Kiều"

Trong luật Việt Nam, có sự phân biệt rõ ràng giữa 2 nhóm — quyền lợi + giới hạn khác nhau:

Việt kiều mặc dù có hộ chiếu nước ngoài (Mỹ, Úc, Pháp, Đức...) nhưng vẫn được hưởng quyền sở hữu BĐS như công dân VN — nhờ chính sách "kéo về" của Nhà nước Việt Nam. Đây là lợi thế đặc biệt cho cộng đồng Việt Nam hải ngoại quan tâm đầu tư BĐS quê hương.

2. Hạn Mức 30% Cho Người Nước Ngoài Mua The Rey Edition

Hạn mức 30% là quy định quan trọng nhất khi người nước ngoài quan tâm mua căn hộ tại Việt Nam — bao gồm cả The Rey Edition. Cần hiểu rõ cơ chế này để biết cách "đặt chỗ" sớm.

2.1. Quy Định Hạn Mức Theo Luật

Theo Luật Nhà ở Việt Nam, người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa chung cư. Quy định cụ thể:

• Áp dụng theo tòa — không phải theo tổng dự án. Mỗi tòa được tính riêng 30%
• Tính trên tổng số căn của tòa — bao gồm cả căn hộ thường + căn Duplex
• Không áp dụng cho Việt kiều — chỉ áp dụng cho người nước ngoài "thuần"
• Cơ chế "first come, first served" — đăng ký trước được trước, đến đủ 30% thì khóa

Lý do quy định hạn mức 30%: bảo vệ ưu tiên cho công dân VN có chỗ ở, tránh tình trạng "căn hộ bị mua hết bởi nhà đầu tư nước ngoài". Đây là chính sách phổ biến tại các nước Đông Nam Á (Thái Lan cũng có hạn mức 49% cho condo, Singapore có quy định riêng cho người không phải PR).

2.2. Cách MEYGROUP Quản Lý Hạn Mức Trong 96 Căn Duplex

Đối với cluster The Rey Edition với 96 căn Duplex thuộc 2 tòa cao tầng của Rivea Hanoi, MEYGROUP quản lý hạn mức 30% theo nguyên tắc:

• Theo từng tòa riêng biệt — Tòa 1 và Tòa 2 mỗi tòa có hạn mức 30% riêng
• Tính trên tổng số căn của mỗi tòa — bao gồm cả căn thường + căn Duplex (Tổng cluster 618 căn: 522 căn thường + 96 căn Duplex, chia 2 tòa)
• Đăng ký theo thứ tự — khách nước ngoài ký TTKQ sớm được tính vào hạn mức trước
• Khóa khi đủ 30% — không nhận thêm khách nước ngoài cho tòa đó nữa

Đối với khách nước ngoài quan tâm The Rey Edition, khuyến nghị: đăng ký càng sớm càng tốt trong giai đoạn TTKQ (2025-Q1/2027) để đảm bảo có chỗ trong 30% — không nên chờ đến giai đoạn HĐMB chính thức. Vì sau khi hạn mức đầy, ngay cả Việt kiều cũng không bị ảnh hưởng nhưng người nước ngoài sẽ không thể mua tòa đó.

Chi tiết về hạn mức + lịch đăng ký được công bố qua phòng kinh doanh chính thức của MEYGROUP — khách hàng nước ngoài có thể liên hệ để xác nhận tình trạng hạn mức tại thời điểm quan tâm.

3. Sở Hữu 50 Năm + Quyền Gia Hạn

Một trong những điểm khác biệt lớn nhất giữa người nước ngoài và công dân VN khi sở hữu BĐS tại Việt Nam là thời hạn 50 năm — khác với "lâu dài" của công dân VN. Tuy nhiên, 50 năm không có nghĩa là "mất nhà" sau thời hạn — có cơ chế gia hạn.

3.1. Đặc Điểm Sở Hữu 50 Năm

Sở hữu 50 năm dành cho người nước ngoài có đặc điểm:

• Thời hạn 50 năm tính từ ngày cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) — không phải từ ngày ký HĐMB
• Đầy đủ quyền: Sở hữu, sử dụng, định đoạt (cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp) trong thời hạn
• Có thể chuyển nhượng trong thời hạn — người mua mới (nếu là công dân VN) được chuyển sang sở hữu lâu dài
• Khi hết hạn 50 năm — chủ sở hữu hoặc người thừa kế được xin gia hạn theo quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm đó

Đối với khách nước ngoài quan tâm The Rey Edition, thời hạn 50 năm bắt đầu tính từ thời điểm có sổ hồng — dự kiến 2030-2031 (sau khi bàn giao Q1/2029 và CĐT làm thủ tục cấp sổ 12-24 tháng). Do đó, thời hạn sở hữu thực tế kéo dài đến khoảng 2080-2081.

3.2. Quyền Gia Hạn Theo Quy Định Hiện Hành

Quyền gia hạn sở hữu 50 năm được quy định trong Luật Nhà ở Việt Nam. Theo quy định hiện hành:

• Chủ sở hữu được xin gia hạn khi sắp hết thời hạn 50 năm (thường trước 12 tháng)
• Thời gian gia hạn: Theo quy định pháp luật tại thời điểm xin gia hạn (có thể 50 năm thêm)
• Phí gia hạn + thủ tục: Theo quy định Nhà nước tại thời điểm đó
• Nếu không gia hạn hoặc không được phép gia hạn: Chủ sở hữu phải chuyển nhượng cho công dân VN hoặc người đủ điều kiện sở hữu — không phải "mất nhà" cho Nhà nước

Quy trình gia hạn được Bộ Xây dựng và Chính phủ quản lý theo các Nghị định cụ thể — chi tiết có thể tham khảo tại Bộ Xây dựng (moc.gov.vn). Đây là cơ chế bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu nước ngoài — không "mất trắng" tài sản sau 50 năm như nhiều người lo ngại.

4. Hồ Sơ + Thủ Tục Mua The Rey Edition Cho Người Nước Ngoài

Hồ sơ + thủ tục mua BĐS cho người nước ngoài tại Việt Nam có thêm bước so với công dân VN — nhưng không phức tạp nếu chuẩn bị đầy đủ giấy tờ.

4.1. Hồ Sơ Người Nước Ngoài Cần Chuẩn Bị

Bộ hồ sơ cơ bản người nước ngoài cần chuẩn bị khi mua The Rey Edition:

• Hộ chiếu còn hiệu lực — bản gốc + bản dịch công chứng tiếng Việt
• Visa/thị thực hợp lệ vào Việt Nam — chứng minh nhập cảnh hợp pháp
• Giấy đăng ký tạm trú hoặc tạm vắng (nếu lưu trú tại VN khi mua)
• Chứng minh tài chính — sao kê ngân hàng quốc tế, hợp đồng lao động, hoặc giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập
• Bản dịch công chứng các giấy tờ nước ngoài — qua đơn vị được công nhận tại VN
• Bộ hồ sơ mua tiêu chuẩn — đơn đăng ký, TTKQ/HĐMB, thông tin ngân hàng để giao dịch

Việt kiều có hộ chiếu nước ngoài cần thêm giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam — có thể là giấy khai sinh, hộ khẩu cũ, hoặc giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam. Có giấy tờ này = được hưởng chế độ "Việt kiều" thay vì "người nước ngoài thuần".

4.2. Quy Trình Ký HĐMB Cho Người Nước Ngoài

Quy trình mua The Rey Edition cho người nước ngoài thông thường:

• Bước 1: Đăng ký quan tâm + ký TTKQ với CĐT + TPBank (giai đoạn 2025-Q1/2027) — kiểm tra hạn mức 30%
• Bước 2: Nộp hồ sơ pháp lý — hộ chiếu, visa, chứng minh tài chính
• Bước 3: CĐT xác nhận đủ điều kiện theo Luật Nhà ở + Sở Xây dựng phê duyệt
• Bước 4: Thanh toán theo lịch CSBH — qua tài khoản ngân hàng (TPBank hoặc ngân hàng đối tác)
• Bước 5: Ký HĐMB chính thức khi dự án đủ điều kiện (Q1/2027) — có thể ký qua ủy quyền nếu không ở VN
• Bước 6: Nhận bàn giao + làm thủ tục cấp sổ hồng 50 năm

Đối với khách hàng nước ngoài không ở Việt Nam thường xuyên, có thể ủy quyền cho luật sư hoặc người đại diện tại VN ký các giấy tờ. Đây là phương án phổ biến — đặc biệt với khách hàng có múi giờ khác biệt hoặc bận công việc tại nước ngoài. Tham khảo chi tiết quy trình ký HĐMB tại tiến độ The Rey Edition — mốc Q1/2027.

5. Thanh Toán Bằng Ngoại Tệ + Chuyển Tiền Quốc Tế

Một trong những vấn đề quan tâm nhất của khách hàng nước ngoài là quy định chuyển ngoại tệ vào VN để mua BĐS. Cần hiểu đúng quy định của Ngân hàng Nhà nước để tránh rủi ro pháp lý.

5.1. Quy Định Chuyển Ngoại Tệ Mua BĐS

Theo Luật Quản lý ngoại hối và quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, người nước ngoài chuyển tiền vào VN mua BĐS cần tuân thủ:

• Chuyển khoản qua ngân hàng chính thức — không qua kênh "chợ đen" hoặc người trung gian
• Khai báo nguồn gốc tiền — chứng minh tiền hợp pháp (thu nhập, đầu tư, tiết kiệm tại nước ngoài)
• Chuyển trực tiếp vào tài khoản pháp nhân CĐT — không chuyển vào tài khoản cá nhân nhân viên
• Lưu chứng từ giao dịch quốc tế — SWIFT, biên lai chuyển tiền (quan trọng cho việc chuyển lợi nhuận ra nước ngoài sau này)

Đây là quy trình tiêu chuẩn quốc tế — không phải "rào cản" đặc biệt của Việt Nam. Việc khai báo nguồn gốc tiền + lưu chứng từ giúp người nước ngoài chuyển tiền bán BĐS ra nước ngoài sau này — không bị "kẹt" tiền tại VN. Nếu khách hàng có thắc mắc về thủ tục, nên tham vấn luật sư BĐS có kinh nghiệm khách quốc tế.

5.2. Ngân Hàng TPBank Hỗ Trợ Giao Dịch Quốc Tế

Theo CSBH Rivea Residences (06/05/2026), TPBank — đối tác chiến lược của MEYGROUP — hỗ trợ giao dịch ngoại tệ cho khách hàng nước ngoài:

• Mở tài khoản ngoại tệ + VNĐ tại TPBank cho khách nước ngoài (hộ chiếu hợp lệ + visa)
• Chuyển ngoại tệ vào VN qua SWIFT — đến tài khoản tại TPBank, sau đó chuyển vào tài khoản pháp nhân CĐT
• Quản lý tài khoản ký quỹ trong giai đoạn TTKQ — tiền phong tỏa an toàn tại TPBank
• Hỗ trợ chuyển tiền bán lại ra nước ngoài (sau khi bán căn hộ trong tương lai) — theo quy định ngoại hối

Việc TPBank đóng vai trò "one-stop banking" cho khách nước ngoài giúp đơn giản hóa thủ tục đáng kể — một ngân hàng quản lý toàn bộ chu trình từ chuyển tiền vào → ký quỹ → HĐMB → bàn giao → có thể bán/chuyển tiền ra. Đối với khách hàng nước ngoài quan tâm vay mua The Rey Edition, TPBank cũng có sản phẩm vay BĐS cho người nước ngoài (điều kiện chặt chẽ hơn so với công dân VN).

6. Việt Kiều Mua The Rey Edition

Việt kiều — người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể đã nhập tịch quốc gia khác — được hưởng chính sách đặc biệt khi mua BĐS tại Việt Nam. Đây là chính sách "thân thuộc nguồn cội" của Nhà nước Việt Nam dành cho cộng đồng hải ngoại.

Quyền lợi của Việt kiều khi mua The Rey Edition:

• Mua không giới hạn về số lượng — như công dân VN, không bị áp hạn mức 30%
• Sở hữu sổ hồng lâu dài — không phải 50 năm như người nước ngoài thuần
• Quyền đăng ký thường trú tại căn hộ — cùng với gia đình nếu hồi hương
• Hồ sơ giảm thiểu — chỉ cần chứng minh nguồn gốc Việt Nam (giấy khai sinh VN, hộ khẩu cũ, hoặc giấy xác nhận có quốc tịch VN)
• Có thể vay ngân hàng VN — với điều kiện thuận lợi hơn người nước ngoài

Cách chứng minh "Việt kiều":

• Giấy khai sinh có ghi nơi sinh tại Việt Nam (hoặc bản dịch công chứng)
• Hộ khẩu cũ tại Việt Nam (nếu còn)
• Giấy xác nhận có quốc tịch Việt Nam của cơ quan nhà nước VN
• Giấy xác nhận có gốc Việt Nam của Đại sứ quán/Lãnh sự quán VN tại nước sở tại

Đối với cộng đồng Việt Nam tại Mỹ, Úc, Pháp, Đức, Canada... — đây là cơ hội đầu tư BĐS quê hương với quyền lợi đầy đủ như công dân VN. Đối với pháp lý The Rey Edition, Việt kiều có thể tham gia cả phương án TTKQ siêu tốc + HĐMB chính thức + vay HTLS qua TPBank — không khác gì người mua trong nước.

7. Cho Thuê + Bán Lại + 4 Lưu Ý Cho Khách Nước Ngoài

Sau khi mua, người nước ngoài có đầy đủ các quyền sử dụng + khai thác tài sản tương tự công dân VN — bao gồm quyền cho thuê và bán lại. Tuy nhiên, có một số đặc điểm cần lưu ý.

Quyền cho thuê căn hộ: Người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam có toàn quyền cho thuê — không bị giới hạn người thuê (có thể cho thuê người Việt hoặc người nước ngoài khác). Thu nhập từ cho thuê chịu thuế thu nhập cá nhân theo Luật Thuế Việt Nam (5-10% tùy thu nhập). Khách hàng có thể tự cho thuê hoặc qua đơn vị quản lý cho thuê chuyên nghiệp.

Quyền bán lại trong thời hạn 50 năm: Trong thời hạn sở hữu 50 năm, người nước ngoài có quyền bán lại căn hộ cho: (1) Công dân Việt Nam — người mua sẽ được chuyển sang sổ hồng lâu dài, (2) Người nước ngoài khác — vẫn trong khung 50 năm còn lại, (3) Việt kiều — chuyển sang sổ hồng lâu dài. Quyền bán lại tương tự như công dân VN — không bị "giam" tài sản.

4 lưu ý quan trọng cho khách nước ngoài quan tâm The Rey Edition:

Thứ nhất, đăng ký sớm để giữ chỗ trong hạn mức 30%. Đây là khuyến nghị quan trọng nhất. Hạn mức 30% áp dụng theo tòa và theo thứ tự đăng ký — nếu chờ đến giai đoạn HĐMB chính thức (Q1/2027), nguy cơ hạn mức đã đầy. Khách hàng nước ngoài quan tâm nên đăng ký TTKQ sớm để đảm bảo chỗ.

Thứ hai, lưu chứng từ giao dịch ngoại tệ đầy đủ. Mọi khoản chuyển tiền vào VN cần có chứng từ SWIFT, biên lai chuyển tiền. Đây là cơ sở để có thể chuyển tiền bán BĐS ra nước ngoài sau này. Nếu thiếu chứng từ → có thể bị "kẹt" tiền tại VN khi muốn rút lợi nhuận ra nước ngoài.

Thứ ba, tham vấn luật sư BĐS có kinh nghiệm khách quốc tế. Đối với khoản đầu tư 25-33 tỷ, chi phí 10-30 triệu thuê luật sư BĐS độc lập có kinh nghiệm khách quốc tế là khoản đầu tư đáng đồng tiền. Luật sư giúp rà soát HĐMB, đảm bảo quyền lợi pháp lý đầy đủ + tránh các điều khoản bất lợi.

Thứ tư, kế hoạch gia hạn sở hữu 50 năm + di chúc/thừa kế. Đối với tài sản giá trị lớn, khách hàng nước ngoài nên lập kế hoạch dài hạn: ai sẽ thừa kế căn hộ (con cái nhập tịch VN có thể chuyển sang sổ hồng lâu dài), cách xử lý khi sắp hết 50 năm (gia hạn hay bán lại). Việc lập di chúc tại VN hoặc tại nước cư trú cần tham vấn luật sư quốc tế chuyên về di chúc xuyên quốc gia.

Đối với khách hàng quốc tế quan tâm The Rey Edition, chính sách mở cho người nước ngoài + Việt kiều là cơ hội đầu tư BĐS hạng sang tại trung tâm Hà Nội — với khung pháp lý rõ ràng + ngân hàng đối tác TPBank hỗ trợ giao dịch quốc tế. Tuy nhiên, từng khách hàng vẫn nên thực hiện due diligence cá nhân — đăng ký sớm để giữ hạn mức, lưu chứng từ giao dịch đầy đủ, tham vấn luật sư BĐS có kinh nghiệm quốc tế. Đây là cách bảo vệ quyền lợi đầu tư tốt nhất cho tài sản 50 năm + tương lai gia hạn.

8. Câu Hỏi Thường Gặp Về Người Nước Ngoài Mua The Rey Edition

📚 Nguồn tham khảo:

• Booklet The Rey Edition — Bộ sưu tập Duplex giới hạn (MEYGROUP, 2026) — quy định người nước ngoài + Việt kiều
• Luật Nhà ở Việt Nam — căn cứ pháp lý hạn mức 30% + sở hữu 50 năm
• Nghị định Chính phủ về sở hữu nhà ở của cá nhân/tổ chức nước ngoài tại Việt Nam
• CSBH Rivea Residences chi tiết 06.05.2026 (MEYGROUP) — TPBank hỗ trợ thanh toán quốc tế

Bài viết liên quan:

• Đánh giá đầu tư The Rey Edition — Phân tích toàn diện →
• Cho thuê The Rey Edition — Phân tích thị trường →